固定資産税評価額と不動産売却相場
2026年09月15日
沖縄県宜野湾市の不動産売買専門店、株式会社ラビタルです。
ご所有の土地や建物の売却を考え始めた際、毎年送られてくる「固定資産税の納税通知書（課税明細書）」を手元に置き、「ここに書かれている『評価額』が売却価格の目安になるのかな？」と確認される売主様は少なくありません。
しかし、実際の不動産市場では、「固定資産税評価額と実際の売買価格（実勢価格）が大きく乖離している」ケースが珍しくありません。評価額より大幅に高く売れることもあれば、古家がある場合などは逆に下回ってしまうこともあります。
今回は、なぜ評価額と売却価格にズレが生じるのか、その仕組みと適正な売却価格を見極めるポイントについて解説します。
1. 不動産には「複数の価格」が存在する
不動産の世界には、用途や目的によって異なる価格基準（いわゆる一物四価）が存在します。代表的なものは以下の通りです。
実勢価格（時価）
実際の市場で、買主様と売主様の間で売買が成立する「現場のリアルな価格」です。
固定資産税評価額
市町村が固定資産税などを課税するために算出する基準価格です。一般的に、土地の場合は市場の公示地価の約70%程度を目安に設定されています。
相続税路線価
相続税や贈与税を計算するための基準価格です。
このように、固定資産税評価額はそもそも「税金を公平に徴収するため」に国や自治体が定めた基準であり、「今、市場でいくらで売れるか」を表したものではありません。
2. なぜ実際の売買価格とズレるのか？
固定資産税評価額と実際の売買価格に大きな差が生まれる理由は、主に2つあります。
市場の「需要と供給」が反映されない
固定資産税評価額は一定のルールに基づき、3年に1度の「評価替え」で見直されます。しかし実際の市場は、「このエリアに住みたい人が多い」「近隣で売り物件が少ない」といった生々しい需給バランスによって日々価格が変動します。人気エリアでは、評価額を大きく上回る価格で取引されるケースが多々あります。
物件ごとの「個別要因」が加味されない
前面道路の幅員や権利関係、日当たり、高低差、室内の維持管理状態など、買主様が購入を決める重要な個別要因は、固定資産税評価額の計算にはほとんど反映されません。
3. 「評価額の思い込み」による2つの失敗パターン
固定資産税評価額と実際の相場（実勢価格）にはズレがあるため、評価額の数字だけを基準にしてしまうと、以下のような失敗に繋がる恐れがあります。
評価額を基準にして「安く売りすぎてしまう」リスク
一般的な住宅地の場合、固定資産税評価額は実際の相場（実勢価格）の70%前後になることが多いです。この税金用の低い数字を「売却できる上限価格」と思い込んでしまい、本来もっと高く売れるはずの物件を相場より安く手放してしまうケースです。
古家の評価額を「プラスの価値」と勘違いしてしまうリスク
税金の計算上、どんなに老朽化した家でも建物の評価額は「ゼロ」にはならず、一定の金額（プラスの価値）が記載され続けます。しかし実際の市場では、住めない古家は「解体費用」がかかるため、物件全体の価値としてはマイナス要因になります。
このギャップを知らず、通知書の数字通りに「建物にも価値がある」と思い込んで高値で売り出し、長期間買い手がつかなくなってしまうケースです。
4. 最新の相場データに基づく「適正査定」をお任せください
不動産を納得のいく価格で売却するためには、税金計算用の数字ではなく、「今、その地域で類似の物件がいくらで売れているか」という直近の成約事例や市場の動向を見る必要があります。
私たち株式会社ラビタルは、全員が実務経験10年以上の宅地建物取引士（宅建士）です。
固定資産税評価額の数字だけにとらわれることなく、周辺エリアの最新取引事例や立地ごとの個別要因を客観的に見極め、根拠のある「適正な査定価格」をご提示いたします。
「手元の納税通知書から、実際の売却相場がどれくらいになるか知りたい」という方は、ぜひお気軽に当社の無料査定をご利用ください。
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