私道に面した不動産売却の注意点
2026年07月27日
沖縄県宜野湾市の不動産売買専門店、株式会社ラビタルです。
ご所有の土地や一戸建てを売却しようと調べた際、前面道路が市町村の管理する公道ではなく、個人や法人が所有する「私道（しどう）」であることに気づき、無事に売れるのか不安に思われる方は少なくありません。
沖縄県内でも、こうした私道に面した住宅街は数多く存在します。
今回は、私道や「位置指定道路」に面した物件を売却する際に直面しやすいリアルなトラブルと、適正価格でスムーズに売却するための具体的な解決策について解説します。
1. 公道と「私道」の決定的な違いとは
公道が国や自治体の所有・管理であるのに対し、私道は「特定の個人や法人が所有している土地を、道路として利用している場所」を指します。
公道であれば誰でも自由に通行・工事ができますが、私道はあくまで「個人の財産（私有地）」です。そのため、将来道路が陥没した際の舗装費用は自治体ではなく所有者の自己負担となり、利用に関する権利関係も非常に複雑になります。
2. 「位置指定道路だから安心」という危険な誤解
物件の資料に「位置指定道路」と記載されている場合、「役所が指定した道路だから、公道と同じで何の問題もないだろう」と誤解されている売主様が多くいらっしゃいます。
たしかに、位置指定道路は建築基準法上の「建物を建てるための道路」としては認められています。しかし、土地の所有権は個人のまま（私道）です。この「行政の許可」と「民法上の所有権」のねじれが、売却時に大きなハードルとなります。
3. 売却を阻む「再建築不可」の実態とローンへの影響
私道に面した物件の売却において、最も重要になるのが「インフラ整備のための権利」です。 買主様が将来、家を建て替えたり、上下水道を引き直したりする際、私道を掘削（掘り起こすこと）する必要があります。
しかし、私道の持分（所有権）を持っていない場合、勝手に道路を掘ることはできず、所有者全員からの「通行・掘削承諾書」という許可を書面で得なければなりません。
実務の現場では、以下のような理由から実質的に「家が建てられない（再建築不可）」とみなされてしまうケースがあります。
所有者の反対や法外な要求： 「うちの前の道路を掘るのは許さない」と強硬に拒否されたり、承諾の対価として法外なハンコ代を要求されたりして工事が進まないケース。
共有者の行方不明： 私道が何十人もの共有名義になっており、相続が放置されているため、一部の所有者と連絡がつかず承諾書が集められないケース。
道路への越境（はみ出し）： 近隣の塀などが道路上にはみ出しており、規定の道幅（4メートル等）が確保できず、役所から建築許可が下りないケース。
このようなリスクを抱えたままでは、銀行から「担保価値が不十分」と判断され、買主様の住宅ローン融資が厳しくなる可能性があります。万が一融資が通らない場合、現金一括で買えるお客様しか対象にならず、結果として相場を下回る価格での売却を余儀なくされる恐れもあります。
4. 高値売却に向けた「事前調査と権利の確定」
私道に面した物件を適正な価格で、かつ後々のトラブルなく売却するためには、売却活動を始める前の「徹底した権利関係の整理」が不可欠です。
私道の持分の確認： ご自身が私道の一部の所有権（持分）を持っているか、法務局の登記簿謄本で正確に把握します。
「通行・掘削承諾書」の事前取得： 持分がない、あるいは他の共有者がいる場合、売却活動の前に隣人や共有者へ事情を説明し、将来の買主様のためにも承諾書への署名・捺印をいただきます。
越境物の確認： 測量図等と照らし合わせ、現在の道路幅員が正しく確保されているかを確認します。
5. 複雑な権利交渉こそ、実務経験豊富なラビタルにお任せを
「昔からのご近所付き合いで、口約束だけで水を通させてもらっていた」というケースは沖縄でも珍しくありません。しかし、現在の不動産取引において口約束は通用しません。書面による客観的な事実がすべてです。
私たち株式会社ラビタルは、全員が実務経験10年以上の宅地建物取引士（宅建士）です。 複雑な権利関係が絡む私道物件であっても、役所や法務局での徹底した調査を行い、必要に応じて近隣の所有者様への丁寧なご説明や、承諾書取得の交渉まで、売主様に代わって責任を持って対応いたします。見えないリスクをクリアにすることで、買主様が安心して住宅ローンを組める状態を作り出し、物件の資産価値を最大限に高めます。
「うちの前の道路は私道かもしれない」「権利関係が複雑で売れるか分からない」といったご不安がございましたら、ぜひお気軽に当社の無料査定・ご相談窓口をご利用ください。
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