<<私道に面した物件選びの注意点>>【株式会社ラビタル】沖縄県の不動産売買専門店

2026年07月27日

沖縄県宜野湾市の不動産売買専門店、株式会社ラビタルです。

 

沖縄でのマイホーム探しにおいて、相場より少し価格が抑えられた魅力的な物件を見つけた際、目の前の道路が「私道（しどう）」であるケースが多々あります。 不動産のポータルサイトや図面には「位置指定道路だから安心」「建築条件なし」と魅力的な言葉が並んでいることもありますが、ここには不動産取引における最も危険な落とし穴が潜んでいます。

 

今回は、私道や位置指定道路に面した物件を購入する前に絶対に知っておくべき「現場のリアルなリスク」と、失敗しないための事前調査の重要性について、実務の最前線から深く解説します。

 

 

 

1. 公道と「私道」の決定的な違い

私たちが普段何気なく通っている道路には、大きく分けて「公道」と「私道」があります。 公道が国や自治体の所有・管理であるのに対し、私道は「特定の個人や法人が所有している土地を、道路として利用している場所」です。

 

行政が管理する公道であれば、道路の陥没や水道管の破裂が起きても自治体が対処してくれます。しかし私道の場合は、あくまで「個人の財産」であるため、利用や工事には所有者の許可が必要であり、維持管理の費用も自己負担となるのが大原則です。

 

 

 

2. よくある誤解：「位置指定道路」も所有権は個人のまま

物件概要書に「位置指定道路」と記載されていると、「役所が指定した道路だから公道と同じでノーリスクだ」と誤解される方が非常に多くいらっしゃいます。

 

たしかに、位置指定道路は建築基準法上の「道路」として行政から認められており、家を建てるための法律上の許可（建築確認申請）自体は下りる見込みが高いです。

しかし、土地の所有権は個人のまま（＝私有地）であることに変わりはありません。ここから、実務において非常に厄介な「法律のねじれ」によるトラブルが発生します。

 

 

 

3. 実際に「家が建てられない（再建築不可）」となる3つのケース

「法律上は家が建つはずなのに、実質的にマイホームの建築を断念せざるを得ない」という事態は、不動産の現場において決して珍しくありません。具体的には以下のようなケースが存在します。

 

ケース①：「インフラ掘削」を拒否される（民法とのねじれ）

家を建てる際、上下水道やガス管を引き込むために道路を掘る（掘削する）必要があります。しかし、私道の所有者が「うちの土地を掘るのは絶対に許さない」と主張した場合、勝手に工事はできません。役所が建築を許可しても、インフラ工事ができず「水が使えない家」になるため、事実上建築は不可能になります。法外な「承諾料（ハンコ代）」を要求されて計画が頓挫することもあります。

 

ケース②：所有者が多すぎて「行方不明者」がいる

私道が昔の地主のまま放置され、相続が繰り返されて数十人の共有名義になっているケースです。道路を掘削するには原則として所有者全員の同意が必要ですが、「一部の共有者と連絡がつかない」「認知症で意思確認ができない」といった理由で手続きが完全にストップしてしまいます。

 

ケース③：道路の幅が狭くなっている（道路復元の壁）

何十年も前に「幅員4メートル」として位置指定を受けた道路でも、長い年月の間に近隣の住人がブロック塀や花壇、カーポートなどを道路上にはみ出して作ってしまい、現状の道幅が3.5メートルなどになっていることがあります。この場合、役所から「本来の4メートル幅に復元しないと建築許可は下ろさない」と指導されます。しかし、他人の塀を勝手に壊すことはできないため、隣人が撤去に協力してくれなければ建築はできません。

 

 

 

4. 住宅ローン審査への影響について

上記のようなリスクがあるため、銀行などの金融機関は私道に面した物件の審査において、融資の基準が厳しくなる可能性があります。 水道管を引き直すための「通行・掘削承諾書」が事前に取得できていない場合、銀行から「将来、建て替えや売却ができないリスクがある物件」と判断され、住宅ローンの融資が否決されたり、借入額を減額されたりする恐れがあります。

 

 

 

5. 見えないリスクを徹底排除

不動産購入において最も大切なのは、建物のデザインや間取り以上に「将来にわたって、法的・実務的に安心して生活し続けられる権利が確保されているか」です。

 

私たち株式会社ラビタルは、全員が実務経験10年以上の宅地建物取引士（宅建士）です。 私道や位置指定道路に面した物件をご検討の際は、「なんとなく大丈夫だろう」という希望的観測で取引を進めることは絶対にいたしません。

 

法務局での権利関係の洗い出し、現状の道路幅員の実測、そして過去のインフラ整備における近隣の取り決めや「通行・掘削承諾書」の有無まで、見えないリスクを徹底的に調査し、事実を包み隠さずお伝えします。

 

気になる物件の道路付けや、複雑な権利関係について少しでも疑問がございましたら、当社の無料相談窓口よりお気軽にお声がけください。

 

 

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