相続登記義務化と空き家のリスク
2025年11月21日
2024年4月、「相続登記の義務化」が日本全国で始まりました。
法律の施行から2年が経ち、2026年に向けて行政は本格的に 取り締まりフェーズ”に入ります。
すでに全国では、
・手続きの遅れ
・相続人間の対立
・空き家の増加
・放置不動産の税負担増
といった問題が顕在化してきています。
沖縄でも、「親の家がそのままになっている」「手続きしたいが何から始めればいいかわからない」という相談が増えています。
今回のブログでは、相続登記義務化で何が変わるのか、放置すると何が起きるのか、そして空き家問題との関係性を整理し、所有者が今すべき準備を解説します。
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■ 相続登記義務化とは？
● 概要
相続したら3年以内に登記が義務。
相続で不動産を取得した場合、取得を知った日から3年以内に相続登記が必須になりました。
もし正当な理由なく登記を怠った場合、10万円以下の過料（罰金）の対象になります。
● なぜ義務化されたのか？
理由は明確です。
相続登記がなされない「所有者不明土地問題」が社会問題化
全国の約20％が所有者不明土地と言われ、
・固定資産税が徴収できない
・災害時の復旧工事が進まない
・再開発の妨げ
・空き家が増え治安悪化
国はこれを非常に深刻と判断し、ついに強制力を持たせました。
■ 相続登記を放置すると起きる３つの大問題
ここからが本題です。ラビタルにも相談が急増している実例を踏まえて解説します。
① 空き家の放置で「特定空き家」に指定されるリスク
親の家をそのままにしているケースは非常に多いです。
しかし、相続登記をしていない状態で老朽化が進むと、自治体から 「特定空き家」 に認定される可能性があります。
認定されると、
・固定資産税が最大 6倍
・行政代執行による強制撤去
・撤去費用の請求
といった重い負担がのしかかります。
相続登記がないと所有者の特定が困難になり、行政対応がさらに厳しくなることも。
② 売りたくても売れない
相続が発生した家を「いずれ売ろうと思ってるから大丈夫」という方も多いですが、
相続登記をしていない状態では——
・売買契約が結べない
・売却活動も開始できない
・相続人が多数いる場合は話し合いが進まない
といった問題が起こります。
● 特に多いのが 兄弟間で意見が割れるパターン
「Aさんは売りたい」
「Bさんは貸したい」
「Cさんは放置したい」
のように意見が分かれると、登記をしていない限り話し合いは前に進みません。
時間が経てば経つほど、
・相続人が増える
・連絡が取れなくなる
・認知症で判断能力が低下する
など、積み上がるリスクが増えるだけです。
③ 親族関係に亀裂が入る
実は一番多いのはこのパターン。
相続登記を放置すると、遺産分割が曖昧なまま年月が過ぎるため、
「誰がどれだけ権利を持つの？」
「なんで私に相談してくれなかったの？」
など、相続人同士で不信感が生まれることが多いのです。
ラビタルの現場でも、元々仲が良かった家族が不動産を巡って揉めてしまい、売却まで数年かかった事例が珍しくありません。相続登記を先延ばしにするほど、家族関係への影響も大きくなります。
■ 空き家問題と相続登記義務化の深い関係
国土交通省は明確にこう述べています。
「相続未登記の不動産が、空き家増加の大きな原因になっている」
理由は２つあります。
① 使われていないのに誰のものか分からない家が増えている
相続登記がされないまま時間が流れ、相続人が5人 → 10人 → 20人…となるケースも珍しくありません。
誰も管理せず、誰も責任を取らないまま空き家化し、地域の治安・景観・防災の問題につながっています。
② 市場に流通せず、需要と供給のバランスが崩れる
相続登記がされていない物件は売却できないため、
市場に出回りません。
結果として、
・良い中古住宅が市場に流れず
・空き家だけが増え続ける
・不動産価格の歪みが発生する
という構造が起きています。
■ 2026年から本格化する「行政の動き」に注意
義務化は2024年ですが、本格的な取り締まりは2026年以降です。
行政は以下の流れで動いています。
・相続登記未完了の不動産の把握
・相続人への通知・指導
・正当な理由がない場合、過料を検討
・空き家が危険と判断された場合、特定空き家への指定
特に沖縄では県外相続が多く、「放置」「手続き未完了」が他県より増える傾向があります。
■ 不動産所有者が今すぐやるべき３つの準備
① 相続関係を整理（戸籍・家族関係の確認）
誰が相続人になるのか、まずは確認。
特に沖縄では家族構成が複雑なケースも多く、相続関係を整理するだけでも時間がかかります。
② 不動産の状態と価値を知る
空き家の状態や売却価値を知ることで、「売る」「保有する」「貸す」の判断ができます。
不動産売買専門のラビタルなら、現地調査から市場分析までワンストップで対応できます。
③ 家族と早めに話し合う
相続は「話しにくい」からこそ、早いほどいい。
トラブルの9割は「知らなかった」「聞いてない」で起きます。
■ まとめ
相続登記義務化は、単なる手続きの義務ではありません。
放置すれば、空き家リスク・税負担・家族関係・不動産価値の低下…すべてが深刻な問題に発展します。
2026年以降は国の監視も強化され、「知らなかった」では済まない時代に入っています。
相続登記義務化は、家族や資産を守るための最低限の準備とも言える制度です。
放置すると、
・空き家リスク
・売却できない
・税負担増
・親族トラブル
など、後から大きなコスト・時間・労力がのしかかります。
2026年に向けて、「まだやっていない」「何から始めれば？」という方は、早めの行動が安心につながります。
沖縄の不動産売買専門会社ラビタルでは、相続・空き家・売却のご相談をワンストップで承っています。
「相続登記」「空き家」「売却」どの段階でもお気軽にご相談ください。
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