ローンが残っている物件でも売却できる？

2025年04月24日

住宅ローン返済中の物件でも、適切な手順を踏めば売却は可能です。
このブログでは、沖縄県内で不動産売却を検討されている方に向けて、住宅ローン返済中の物件を売却する際の具体的な手順や注意点を解説します。
信頼性の高い情報をもとに、売却を成功させるためのポイントをご紹介します。

 

 

 

1. 住宅ローンが残っている物件でも売却は可能？
住宅ローン返済中の物件を売却することは可能ですが、いくつかの条件を満たす必要があります。
主な条件は以下の通りです。

 

住宅ローンの残債を完済できること
売却代金や自己資金を用いて、住宅ローンの残債を全額返済する必要があります。

 

抵当権の抹消
金融機関が設定している抵当権を抹消しなければ、物件の所有権を買主に移転することができません。

これらの条件を満たすことで、住宅ローンが残っている物件でも売却が可能となります。

 

 

 

2. 売却までの具体的な手順
ステップ1：住宅ローンの残債を確認する
まずは、現在の住宅ローンの残債額を正確に把握しましょう。
金融機関から送付される「残高証明書」や「返済予定表」を確認することで、残債額を知ることができます。

 

ステップ2：物件の査定を依頼する
次に、物件の市場価値を把握するために、不動産会社に査定を依頼します。
査定には「机上査定」と「訪問査定」があり、正確な査定額を知るには訪問査定がおすすめです。

 

ステップ3：売却価格とローン残債の比較
査定結果をもとに、売却価格と住宅ローンの残債を比較します。
売却価格が残債を上回る場合を「アンダーローン」、下回る場合を「オーバーローン」と呼びます。

 

ステップ4：売却活動の開始
アンダーローンの場合、通常の売却手続きを進めることができます。
オーバーローンの場合は、自己資金で不足分を補填するか、「住み替えローン」や「任意売却」などの方法を検討する必要があります。

 

ステップ5：売買契約の締結と引き渡し
買主が決まったら、売買契約を締結し、引き渡しの準備を進めます。
引き渡し時には、買主からの支払いを受けて住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する手続きを行います。

 

 

 

3. オーバーローンの場合の対処法
オーバーローンとは、売却価格が住宅ローンの残債を下回る状態を指します。
この場合、以下の対処法があります。

 

自己資金で不足分を補填する
貯蓄や親族からの援助などで、差額を補う方法です。

 

住み替えローンを利用する
新居の購入資金と合わせて、既存の住宅ローンの残債も含めて借り入れるローンです。
ただし、審査が厳しく、返済能力が求められます。

 

任意売却を検討する
金融機関の同意を得て、住宅ローンの残債がある状態で物件を売却する方法です。
信用情報に影響を与える可能性があるため、慎重な判断が必要です。

 

 

 

4. 売却時の注意点

抵当権の抹消手続き
住宅ローンを完済した後、司法書士に依頼して抵当権の抹消登記を行います。
この手続きが完了しないと、物件の所有権を買主に移転できません。

 

売却にかかる費用の把握
仲介手数料、印紙税、登記費用など、売却に伴う諸費用を事前に確認しておきましょう。
これらの費用は、売却代金から差し引かれることになります。

 

税制上の特例の活用
居住用財産の売却には、「3,000万円特別控除」などの税制上の特例があります。
適用条件を満たすことで、譲渡所得税の負担を軽減することができます。

 

 

 

5. まとめ
住宅ローンが残っている物件でも、適切な手順を踏めば売却は十分可能です。重要なのは、住宅ローンの残債と物件の査定価格を正確に把握し、アンダーローンかオーバーローンかを判断すること。そして、状況に応じた対処法を選ぶことが、スムーズで満足のいく不動産売却の第一歩になります。

 

 


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私たち株式会社ラビタルは、沖縄県内の不動産売買に特化した専門会社として、全スタッフが宅地建物取引士の資格を保有。さらに、ファイナンシャルプランナーや空家再生診断士、任意売却取扱主任者などの専門資格を持つスタッフも在籍しており、複雑なご事情にも安心して対応いたします。

 

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